中古物件の取引時に要注意! 瑕疵担保責任とは?

不動産の購入・売却ガイド

中古物件の取引時に要注意! 瑕疵担保責任とは?

“契約時には見つからなかった不動産の欠陥”は誰の責任になるのでしょうか?

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2017年に入り、小学校建設問題のニュースで「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という言葉を耳にされたかもしれません。これは小学校などの施設に限らず、売買される不動産には必ずあるものです。
瑕疵担保責任とは、不動産を売却後に「隠れた瑕疵」、つまり、買主が取引上要求される通常の注意を払っても気付かないような欠陥があった場合に、売主が買主に対して損害賠償などの責任を負う必要がある、というものです。

マンションの場合、下記の4項目が瑕疵担保責任の範囲となります。

  • (1)雨漏り
  • (2)シロアリの害
  • (3)建築構造上の主要な部分の木部の腐食
  • (4)給排水管の故障

その他に、心理的瑕疵というものもあります。

  • ・過去にその不動産で「自殺・殺人」などがあった
  • ・過去にその不動産で「事件・事故・火災(それによる死亡)」などがあった
  • ・その不動産周辺に「嫌悪施設(嫌われるような施設)」がある
  • ・その不動産周辺に「指定暴力団等の事務所」がある

瑕疵担保責任が発生するのは、買主が契約の際に欠陥の存在を知らなかった場合、かつ、知らなかったことに対して落ち度がない場合です。このように、売主が瑕疵担保責任を負わなければならないのは、あくまでも隠れた瑕疵があった場合ですので、不動産売却時にきちんと物件の状態を説明・報告をして契約を締結すれば、瑕疵担保責任を負わなくて済みます。

瑕疵担保責任が追求される期間について

買主は欠陥や瑕疵の事実を知った時点から「1年以内」に損害賠償請求を行う必要がある、と民法によって定められています。
瑕疵担保責任を負う期間は、売主の立場や、中古か新築かどうかによっても変わります。
中古住宅かつ売主が個人の場合は、契約時に期間を決めることが多く、引渡し日から「2~3ヶ月以内」に設定するのが一般的です。また、中古住宅かつ売主が宅建業者の場合は、引渡し日から「2年以上」とする旨が宅建業法にて定められています。
新築住宅の場合は、引渡し日から「10年間以上」とする旨が品確法によって定められています。

瑕疵担保責任が追求される期間について 瑕疵担保責任が追求される期間について

買主は「瑕疵担保責任免責」に要注意!

契約を結ぶ際に、瑕疵担保責任が「免責」となっている場合、買主にとっては注意が必要です。免責とは瑕疵担保責任期間「0ヶ月」。つまり、たとえ引渡しの後に建物の不具合があっても、買った人の自己責任という意味です。築年数がある程度経過していれば瑕疵があることも想定できるため、瑕疵担保責任免責であること自体に問題はありません。気を付けるべき点は、購入する前に建物診断を行うなど、その不動産や周辺について、細心の注意を払い確認しておく必要があるということです。

いかがでしょうか。不動産の売買において、瑕疵担保責任について知っているのと知らないのとでは大きく違います。契約の際には、瑕疵担保責任の内容を必ず明確にしましょう。

購入・売却をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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